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外贸心情

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水至清则无鱼,人至贱则无敌! 我不是随便的人,我随便起来不是人。女人无所谓正派,正派是因为受到的引诱不够,男人无所谓忠诚,忠诚是因为背叛的筹码太低.带翅膀的也不一定是天使,有时候是鸟人。 俺的最低奋斗目标:农妇,山泉,有点田。

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农地入市到底会带来什么  

2009-11-24 01:37:00|  分类: 房产闲话 |  标签: |举报 |字号 订阅

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关于农地入市的事早有耳闻,浙江嘉兴在2008年就开始了这方面的试点,具体做法是取消农业户口,把目前的农村宅基地置换为城镇建设用地,在城镇集中建设新社区安置农民,原村庄复垦为耕地,然后把多余出来的土地指标挪到城市近郊用作工商业开发。

从其试点的模式看,要跟平抑房价直接扯上关系似乎有点牵强。我们从以下几个方面来解读一下农地入市:

一、农村宅基地置换出来的土地用于工业和商业用地。这说明的很清楚,跟房地产开发是没有关系的,不存在商品房开发用地的土地投放量增加问题。

二、农民进城由政府建设安置住房,这变相提高了农村被置换土地的成本,政府势必将通过对置换而来的土地进行高价转让才得以保证效益。进一步说,这跟非集体用地的拆迁安置是大同小异,这样看,地价得到平抑效果是不会明显的。

三、从土地总体投放量来看,原本城镇工业用地和商业用地会占用住房用地,而通过农村宅基地置换后可以引导产业向城市边缘流动,貌似城镇可开发住房用地增加,但这里面又存在不小的文章。拿目前城镇已有的工业园(产业园)来看,大多已处于城市的郊区,搬迁的可能已不大,而对处于城市中心区域的企业由政府引导搬迁则需要有财政投入。另一方面,大量置换出来的土地用于工商业开发会不会演变成新一轮的以“企业”为名的圈地现象。

四、农地入市的主动权在地方政府,因此,地方政府完全可以掌控土地置换的进度和面积(也就是规划),农民仍处于被动状态,这跟原来的国有征用还是换汤不换药,只不过是改货币补偿为实物补偿。

五、由于农地入市是农民在自愿的基础上实现的,那么对于小产权房仍然没有太多的影响,没有其他措施的情况下倒是可能出现新的“钉子户”。

由上述来看,农地入市不太可能直接的起到平抑高房价的作用,而是给地方政府提供了更合适的增加可供“招、拍、挂”土地的方式。我认为其根本出发点在于当前地方政府盲目征用土地不顾耕地红线的情况下,与其无法监管不如给出一个能计算的出来的可征用面积,并通过置换进行对占用耕地的同比例复垦,一可以暂时解决“地荒”问题,二可以保护耕地,三可以加快城市化步伐,四可以提高土地使用效率。

此外,农地入市的实行我有两个推想三个担忧,一个是接下来由于各种原因农转非的要求回转农业户口的人将突增(我们暂不考虑回转是否得到允许),尤其是部分失业大学生更为强烈,因为只要回转将有可能获得置换房产;第二是因为安置房的建设,将使城镇二手房的数量增加。担忧的是农民安置房的质量是否能够得到保障、进城农民的就业问题以及会否由于后期监督不力导致地方政府采取超比例甚至假置换套取开发用地。

无论如何,新的土地政策变革尝试我们都应以积极的眼光看待,但如果从治理高房价的角度讲,还需要后续政策的出台,更为重要的是需要坚定的执行力!

 

 

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