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外贸心情

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物业税:六大疑问  

2009-07-24 01:57:00|  分类: 房产闲话 |  标签: |举报 |字号 订阅

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有关物业税的声音近期少了许多,不过开征应该只是时间问题。就税收角度看,物业税其实是对房产税费的一次理顺、整合,但目前来说,不管从政策面和技术面,制定出台都存在不小的难度。

我们从一些民众比较关心的以及政策制定可能存在难点的几个方面分析,看看物业税离我们到底还有多远。

一、从税制角度看,物业税应属于地方税种。权威人士称规划中的物业税不涉及土地出让金,那么从这个角度理解,地方政府是受益较大的。一来,地方政府仍可以“自由”取得计划中的土地出让金,二来原本只能在房产开发销售阶段取得的土地增值税、土地使用税等收入有望变成长期稳定的物业税收入。

二、征税对象问题。这里民众比较关心的是农村住房和城市自住房是否征税。有人说,对农村住宅征收物业税有利于保护耕地,但这是不是也应该建立在对农村人口也设立“二套房”限制政策的基础之上呢?城市自住房的问题就更复杂,假定纳入征税范围,那么再假定房价没有回落,是不是平添了购房者的负担?目前最有可能的是暂时将高档住宅、经营性用房纳入范围,如果是这样,物业税就暂时没有多大的意义。

三、计税依据问题。按正常情况分析,计税依据需要通过复杂的评估而来,那么对价值的评估什么才是标准呢?我们假设评估需要大量的一手的建筑成本资料,那么资料如何取得呢,开发商是否愿意把这些资料完整真实的曝光呢?另一方面,房产的市价是否需要逐年评估?

四、“二套房”问题。目前的主流意见中不少是建议对“二套房”开征物业税,但是这里的“二套房”定义跟银监会界定的概念是有区别的,因为出发点不一样。银监会对“二套房”的定义是出于金融风险角度考虑的,是用信贷角度衡量的;而物业税中若区别“首套”与“二套”是将以法律或规章形式固定的,一经设定,将对住房保有者产生持有阶段的全程影响。光从“二套房”的定义上就存在不小的难度,举个例子:夫妻双方婚前各持有一套住房,婚后是否属于持有二套房呢?如果是,那么将来老百姓结婚不光要跑民政局了;如果不是,那空子也不算小了。

五、可操作性问题。相对于原有的房产税、土地使用税、土地增值税等税费来说,物业税对于税务机关来说计算更为方便,但征管的难度加大。一是征管、监控的人力物力投入将增加,二是信息系统将大规模升级,三是相关部门的关联性加强。此外,从评估的可操作性而言,毋庸置疑,这里将成为矛盾的核心。

六、地方政府与开发商的利益以及房价问题。按照招拍制出让的土地,地方政府无法控制地价,而开发商会因为税费成本的降低而提升竞价热情从而助推地价,“地王”再现也不足为奇。假如设定土地指导价,那么可能导致更多的腐败问题。房价呢,我们永远都别猜了!

在中国,房地产是个特殊敏感领域,民生和经济“一肩挑”。目前,经济形势空前复杂,物业税的制定和出台更需要跨过一道道国情槛,特殊时期、新生事物,必定慎之又慎。

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